一、起草依据

主要有《中共住房和城乡建设部党组印发〈关于学习贯彻习近平总书记重要批示精神推进城市建设高质量发展的专项工作方案〉的通知》(建党〔2019〕79号)、《住房和城乡建设部办公厅  国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号)和《贵州省住房和城乡建设厅 贵州省发展和改革委员会  贵州省财政厅关于印发贵州省城镇老旧小区改造2019年工作方案的通知》(黔建办通〔2019〕139号)《贵州省住房和城乡建设厅 贵州省发展和改革委员会  贵州省财政厅关于印发贵州省城镇老旧小区改造2020年工作方案的通知》(黔建办函〔2020〕3号)等。

二、起草过程

根据国家、省有关老旧小区改造的政策以及全国各地老旧小区(尤其是试点省份)的做法和经验，结合遵义具体实施实际，我局组建了工作专班，深入调研，初步形成了《遵义市城镇老旧小区改造工作指导意见》(以下简称《指导意见》)征求意见稿。3月6日，我局向市发改、财政、民政、自然资源、市场监管、综合执法、大数据、文体旅游局、公积金管理中心、应急管理、银监、邮政、供电、遵投集团、燃气公司等有关市直单位及各县(市、区)人民政府发函征求意见。截止2020年3月13日，共收集到各县(市、区)、各部门等回复意见73条，经认真研究，采纳了43条。3月11日，我局邀请市财政、民政、文体旅游、公积金等部门、红花岗区、汇川区政府及贵州燃气、海特燃气公司等单位召开征求意见会，对《指导意见》条款进行了逐条讨论、修改、完善。3月17日我局召集局各相关科室、中心再次对《指导意见》进行研讨，并根据研讨意见再次修改。3月24日，我局再次召集各县(市、区)住建局负责人，对《指导意见》再次征求意见，并修改完善。4月3日，市政府常务副秘书龚永育长召集市直相关部门及中心四城区政府(管委会)召开专题研讨会征求意见，我局及时根据研讨意见进行修改调整。并经司法局对《指导意见》进行了合法性审查，我局再次根据合法性审查意见，认真采纳并作了修改完善。

三、主要内容

《指导意见》共四部分。

第一部分“总体要求”。主要明确指导思想、基本原则、工作目标等内容。

第二部分“主要任务”。主要明确了城镇老旧小区改造对象范围、内容、规划计划制定等内容。

第三部分“支持政策”。主要明确了城镇老旧小区改造财政资金奖补、改造资金整合使用、完善居民出资渠道、空间规划调整、简化审批手续、支持物业企业、特许经营优惠、多层楼房加装电梯、加大信贷支持和创新融资模式、闲置国有资产支持、鼓励社会积极参与、落实税费优惠政策等十二项内容。

第四部分“工作要求”。主要明确了城镇老旧小区改造工作强化组织领导、突出机制建设、加强资金监管、做好宣传引导等内容。

四、需要重点说明的问题

(一)基本原则。除了按照上级城镇老旧小区改造“以人为本、居民自愿、因地制宜、共建共享、共治共管”的原则，结合我市实际，增加了“量力而行”和“生态修复”原则，主要强化各地不盲目铺摊子，同时落实尊重自然生态环境规律和海绵城市建设理念。

(二)工作目标。结合我市工作实际，计划到2022年，我市城镇老旧小区基本形成“总体规划是指导、有机更新是核心、房屋安全是前提、水电路气是基础、多元筹资是支撑、自求平衡是关键、合力推进是保障、长效管理是目标”的工作格局，改造工作取得积极进展，建成一批“完整社区”;到2035年，既有城镇老旧小区改造基本完成，基础设施配套、人居环境质量、社会服务水平大幅提升，“完整社区”占城镇社区的比例显著提升。

(三)改造内容。按照上级文件精神，简化了老旧小区的表述，明确重点改造2000年底前建成的老旧小区。明确按照“先基础后提升、先功能后配增、先地下后地上”原则，按照“基础类、完善类、提升类”予以分类改造，重点解决水、电、路、气及安全隐患等问题。在具体内容上，由各县(区、市)根据因地制宜的原则合理确定，本指导意见只提出改造内容的总体要求和安排原则。

(四)空间规划调整。为实现项目资金自求平衡，对有条件的小区可创造停车场(位)、新增住宅或营业性住房等盈利空间，吸引社会力量参与改造，因此明确了配建公共配套用房、停车场或停车位、新增住宅或营业性住房，所得收益用于老旧小区改造。对新增楼栋和加层在确保安全，且不影响小区外部间距和采光的前提下予以审核批准;对公共服务设施可不增收土地价款，对进入市场的营业性用房，需要办理产权登记的，其土地收益差价可按照相关程序收取后，本级收益部分可补助老旧小区改造，住房和城乡建设部门予以办理预售许可，不动产登记机构予以办理不动产权登记手续。

(五)简化手续办理。在实际调研中，基层针对手续办理反映强烈，因此，在指导意见中对手续办理提出  “列入国家城镇老旧小区改造计划目标任务的项目，切实精简立项、用地、规划、设计、建设、验收、市政公用等审批手续，简化工作流程，加快审批速度，审批时间控制在工程建设项目审批改革要求的最短时限内。不涉及土地权属变化的项目，无需办理用地手续，可用不动产权证材料作为土地证明文件。改造方案由相关部门联合认可的，无需办理工程规划许可手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，无需办理施工图审查。”既符合国家有关法律法规，又增强了操作性。

(六)多层楼房加装电梯政策。关于可加装电梯需业主同意的比例，《中华人民共和国物权法》相关规定为2/3，《贵州省电梯管理条例》为1/2，结合我市近年加装电梯实际，老旧小区电梯加装业主矛盾问题较为突出，为尽量减少问题，建议按照2/3以上业主同意规定执行。

(七)税费减免。因国家明确把城镇老旧小区项目纳入城镇保障性安居工程，可享受城镇保障性安居工程税费减免和优惠政策，城市基础设施配套费予以免缴，其他税费优惠按照国家有关规定执行。

(八)机制建设。强调改造过程中强化机制建设，尤其是强调了“先理顺机制，再实施改造”的原则，重点建立老旧小区改造与城市规划实施的统筹机制、政府、产权人、居民责任共担的资金筹集机制、产权主体与市场主体共建共享机制、基层政府引导与居民自治相结合的利益协调机制，各方利益主体开展民主效管理机制等五项机制。